Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, thực hiện dịch vụ mua giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, đấu giá bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhẳm mục đích sinh lời .

Hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản đã có những khởi sắc và biến chuyển đáng kể, đặc biệt là hoạt động kinh doanh bất động sản diễn ra mạnh mẽ. Sự tăng trưởng nóng, dòng vốn tín dụng với lãi suất thấp trong mùa dịch covid các nhà đầu tư đã tham gia vào thị trường một các sôi động tạo ra những cơ sốt đất vừa qua. Để duy trì sự an toàn thị trường bất động sản đòi hỏi có sự điều chỉnh của Nhà nước thông qua yếu tố pháp luật sẽ tạo ra một hành lang pháp lý tương đối ổn định vững chắc giúp các chủ thể tham gia vào thị trường một cách an toàn.

Khái quát các quy định kinh doanh bất động sản

Cùng với sự phát triển của thị trường và nền kinh tế, hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) là một hoạt động tất yếu và khách quan,. Thời gian qua, sau đợt suy thoái của thị trường BĐS bắt đầu từ năm 2011 thì giai đoạn từ năm 2015-2020 là giai đoạn phục hồi, phát triển của thị trường. Giai đoạn này ghi nhận hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra sôi nổi và đạt hiệu quả cao, nhiều khu quy hoạch, dự án đầu tư của tỉnh và chính phủ kéo theo sự quan tâm và thị hiếu của nhà đầu tư khiến thị trường biến động mạnh. Điều này thể hiện sự tất yếu của chu kỳ kinh tế thị trường và sự đóng góp tích cực của pháp luật về kinh doanh BĐS điều chỉnh hoạt động việc kinh doanh BĐS, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 có hiệu lực với nhiều nội dung tiến bộ, mở rộng hơn Luật Kinh doanh BĐS năm 2006.

Quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản được quy định theo khoản 1 điều 10 và điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ( quy định phạm vi kinh doanh bất động sản). Chủ thể kinh doanh bất động sản bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài . Trong một số trường hợp pháp luật lại đề cập đến hộ gia đình với tư cách chủ thể kinh doanh bất động sản.

*Quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật(Khoản 3 điều 54 Luật nhà ở 2014, khoản 2 điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014, khoản 1 điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP).

Hoạt động kinh doanh bất động sản là nghành nghề có điều kiện, như vậy trước hết các bên khi muốn tham gia vào quan hệ này phải đáp ứng được các yêu cầu về mặt chủ thể theo quy định của pháp luật. Theo khoản 1 Điều 10 Luật KDBĐS 2014, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng hai điêu kiện sau:

Thứ nhất, điều kiện chủ thể hoạt động kinh doanh BĐS

Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP, điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản gồm: “ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã; Phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Bên cạnh đó có những trường hợp ngoại lệ, những điều kiện trên không áp dụng cho Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP

Thứ hai, đáp ứng số vốn pháp định theo quy định pháp luật

Theo quy định tại điều 10 Luật KD BĐS 2014 đã quy định, từ ngày 01/07/2015, vốn pháp định phải có 20 tỷ VND mới được thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trước đó, mức vốn pháp định chỉ quy định là 06 tỷ VND tại Luật KD BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Điều kiện này cơ bản giống với quy định pháp luật ở giai đoạn trước, chỉ khác ở mức vốn pháp định đã được nâng lên từ 6 tỷ lên 20 tỷ việc tăng vốn pháp định nhằm hạn chế những doanh nghiệp kinh doanh BĐS có năng lực tài chính yếu kém, không có năng lực thực hiện dự án.

*Quy định về phạm vi kinh doanh hàng hóa bất động sản

Đối hành vi kinh doanh, pháp luật quy định khác nhau tùy thuộc vào các loại chủ thể:

Trường hợp tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định khoản 1 điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014

Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, phạm vi kinh doanh bất động sản của hai chủ thể này được quy định tại khoản 2,3 điều 11 Luật KDBĐS 2014. So với tổ chức, cá nhân trong nước, hai loại chủ thể này được có sự hạn chế về hành vi kinh doanh so với tổ chức, cá nhân trong nước.

Những bất cập trong quy định về kinh doanh bất động sản
1. Hạn chế phạm vi kinh doanh bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo quy định tại Điều 11 Luật KD BĐS 2014, phạm vi kinh doanhTổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản được mở rộng hơn so với nhà Người Việt Nam định cư ở nước ngoài và Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. So sánh với Luật kinh doanh bất động sản 2006 thì luật KDBĐS 2014 đã cụ thể hoá nguyên tắc bình đẳng quy định tại Điều 51 Hiến pháp năm 2013 và Điều 5 Luật Đầu tư 2014, mở ra nhiều cơ hội hơn cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản Việt Nam, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của hội nhập là không phân biệt đối xử là một điểm tiến bộ. Tuy nhiên nhà đầu tư nước ngoài đã không được đối xử bình đẳng như nhà đầu tư trong nước. Từ đó chưa tạo ra một sân chơi bình đẳng.

2.2. Quy định vốn pháp định kinh doanh bất động sản

So với quy định vốn pháp định là 06 tỷ VND tại Luật KD BĐS 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ. Luật KDBĐS 2014 đã quy định nâng số vốn pháp định lên 20 tỷ, Mục đích chính để loại bỏ những nhà đầu tư có năng lực tài chính thấp khi thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên việc tăng từ 6 tỷ lên 20 tỷ đã khiến những doanh nghiệp nhỏ có năng lực kinh doanh hoạt động thường xuyên trong hoạt động kinh doanh BĐS không đủ vốn pháp định để thực hiện kinh doanh BĐS. Cho nên việc điều chỉnh vốn pháp định hiện nay nên có sự xem xét lại

Các chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật hiện nay chưa đủ răn đe

Đối với kinh doanh bầt dộng sản hình thành trong tương lai, chế tài cho việc xử lí vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được _quyđịnh chưa chặt chẽ và chưa đủ tính răn đe. Theo quy định tại Nghị định sô 139/2017/NĐ CP ngay 27/11/2017 của Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đâu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao nhất đối với các hành vi bị cấm chì là 300 triệu đồng. Nếu so với lợi ích thu được tìr việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, nghìn tỷ đồng thì mức phạt này là quá thấp, nhiều nhà đầu tư cố ý làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác. Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu quả còn mang phải mang tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật. Vì vậy, các chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong lĩnh vực mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải thực sự đủ mạnh, phải nghiêm khắc hơn nữa thì mới có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa.

Bảo lãnh cửa tổ chức tín dụng

Thực tế đã có rất nhiều dự án triển khai mua bán bất động sán hình thành trong tương lai nhưng không có sự bào lãnh chính thức từ phía các tổ chức tín dựng nguyên nhân là do một số chủ đầu tư cho ràng,do vướng mắc trong khâu thầm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp thấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó. Cho nên việc huy động vốn rất khó khăn.

Một số đề xuất hoàn thiện pháp luật

Để khắc phục những hạn chế, bất cập nêu trên trong quy định của Luật Kinh doanh BĐS về kinh doanh BĐS, tác giả đề xuất một số kiến nghị sau đây:

Thứ nhất, mở rộng phạm vi kinh doanh cho nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. việc mở rộng phạm vi KD BĐS cho người nước ngoài còn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số lượng lớn BĐS bị tồn kho nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.

Thứ hai, điều chỉnh lại vốn pháp định phù hợp với nhà đầu tư. Đối với kinh doanh bất động sản có sẵn, mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng hiện nay là quá cao đối với doanh nghiệp nhỏ nhưng hoạt động thường xuyên. Việc xây dựng mức vốn pháp định nên được xem xét với nghành nghề trong hoạt động kinh doanh pháp định.

Thứ ba, xây dựng chế tài xử phạt vi phạm. Thời gian qua thì đã có nhiều sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản vì chế tài chưa thực sự đủ sức răn đe và ngăn chặn. Đặt ra vấn đề phải xây dựng mức phạt hợp lý với các hành vi vi phạm, mối quan hệ nhân quả giữa hành vi và hậu quả.

Thứ tư, tăng cường giám sát đối với chủ đầu tư trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phát hiện xử phạt để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khi dự án chưa được bão lãnh nghĩa vụ tài chính.

Nguồn: http://nguoilambao.vn/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-n25860.html